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부동산 투자 인사이트
 저자 : 김준영
 출판사 : 매일경제신문사
 출판년도 : 2019년 09월


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부동산 투자 인사이트
저자 : 김준영 / 출판사 : 매일경제신문사
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김준영 지음
매일경제신문사 / 2019년 9월 / 264쪽 / 17,000원


▣ 저자 김준영

초등학생 때부터 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에 수없이 많은 자기계발서를 끼고 다녔다. 1995년에 직장생활을 처음 시작하면서 월급의 80%를 적금, 펀드, 주식에 투자하며 만든 종잣돈으로 1999년에 미분양 아파트를 분양받았다. 이 미분양 아파트의 큰 상승으로 부동산을 공부하게 되었고, 올해가 20년째 되는 해다. 미분양 아파트 투자의 성공은 큰 자신감을 심어 주었지만, 2008년 금융위기라는 파고를 넘어야 했다. 20년 동안 부동산을 공부하면서 부동산 투자 세계에서 올곧게 살아남은 사람들을 잘 볼 수 없었다. 정도를 벗어난 투자와 투기로 얼룩진 뒷모습에서 바른 길을 가는 사람을 좀처럼 찾기 힘들었다. 그 가운데 혼자서 수없이 많은 논문을 보고, 현장을 누비며 쌓아온 지식들이 현재의 지은이를 만들었다. 20년 차 투자자로서의 삶을 돌아보면 아쉬움도 있지만, 나름 경제적인 자유와 풍요로운 성과를 누리고 있다. 지금은 성공의 기초가 된 20년 동안의 부동산 공부 노하우를 대구 텐인텐에서 16년째 운영진으로 전달하고 있으며, 부동산 지식들을 블로그와 더투자 밴드를 통해 전파하고 있다. 또 수준 높은 강좌와 스터디를 더투자부동산연구소를 통해서 전하고 있다. 최근에 아내도 함께 유튜브를 통해서 소통하고 있다.


Short Summary

오래된 도시일수록 도시가 만들어 놓은 환경이 우리의 삶이나 주거에 많은 영향을 주게 된다. 도시가 발전하고 변화하는 가운데, 정부의 정책은 끊임없이 바뀌고, 그 속에 거주하는 사람들 또한 달라진다. 따라서 우리가 부동산을 제대로 배우기 위해서는 먼저 사람들을 이해하고, 다음에 현재 시대 흐름에 맞춰 시장을 바라볼 필요가 있다.

가격이 상승하고 하락하는 것은 주택 시장의 근본 문제라 할 수 없으며, 그 상승과 하락으로 가는 첫 번째 시작은 공급에서부터 시작되는데, 공급 부족이 주거라는 본질을 흔들며 시작하게 된다. 즉, 공급으로 발생하는 주거의 문제부터 자산 가격의 상승과 하락이라는 경제에 미치는 문제들까지 끊임없이 반복된다고 할 수 있다. 따라서 주거와 자산이라는 본질의 중간에 공급이 중요한 역할을 한다.

이 책은 부동산 시장의 움직임을 30년간의 통계를 통해 객관적으로 살펴보고, 저자 자신의 20년간 현장 경험을 토대로 부동산 공부 방법을 제시한다. 아울러 부동산 시장에서 우리가 기본적으로 알고 있어야 할 특성들을 다음과 같이 소개한다.

첫째, 부동산은 주거라는 본질과 자산이라는 성격을 동시에 가지고 있다. 둘째, 부동산 고유의 특성인 희소성이 상승기에 발현되면 큰 폭의 가격 상승을 가져다준다. 셋째, 가격 상승이 일어난 도시는 물결효과라는 특성으로 변동성을 주위로 이동시킨다. 넷째, 강남구, 수성구, 해운대구 같이 대도시에 만들어 놓은 편익 효과는 다른 지역으로 대체하기 힘들다. 다섯째, 학군지역은 어느 도시든 수요를 끌어들이는 큰 힘을 지니고 있다.

여섯째, 교통망은 가격 상승의 본질은 아니나, 지역과 지역을 연결시키며 위치를 극복하게 하며, 이로 인해 생겨나는 편익은 높은 가격으로 반영된다. 일곱째, 우량주 효과인데, 편익이 높은 곳으로 계속해서 수요가 몰리고, 편익이 높은 상품이 점점 더 높은 가격으로 형성되어 상승기에도, 하락기에도 우량주 효과를 보이게 된다. 여덟째, 시장의 참여자들인 수요자와 공급자는 본인에게 유리한 선택을 하면서 때때로 역할을 바꾸기도 한다. 아홉째, 공급의 적시성이 이뤄지지 않아 수요와 공급이 맞지 않는 구간에서 가격의 변동성을 만들어낸다.


▣ 차례

프롤로그

1장 부동산, 제대로 알고 투자하자!

주택 시장의 본질 파헤치기 / 수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동원리 / 위치의 독점성에 따른 희소성 원칙 / 물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수 / 대체할 수 없는 편익(Convenience & benefit) 우위지역 / 시간과 목적이 만나는 학군의 힘 / 지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망 / 부동산의 우량주 효과 / 수요자와 공급자의 동일성과 이질성 / 요점 정리 /쉬어가기 - 부동산 시장을 이해하기 앞서

2장 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

수요는 어디에서 오나? / 적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다! / 수요의 변화를 읽어내라 / 가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다 / 상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다 / 수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시 / 인구수와 가구수 어느 것이 더 중요한가? / 주택 거래량은 가격과 함께 어떻게 움직일까? / 부동산 심리지수는 가격의 선행지수인가? / 공급과잉의 시작, 미분양이 말하는 의미 / 전세가율이 말하는 시장의 환경 / 자가 보유율, 중요한 이유가 있다 /현장 분위기의 바로미터, 매수우위지수 / 택지공급 실적과 인허가물량만 봐도 절반은 성공이다

3장 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미

시장을 끌고 가는 힘의 주체는 누구인가? / 공급(입주물량)은 어디까지 시장에 영향을 미치는가? / 첫 번째 가격 상승은 누가 만드나? / 가격의 변동성과 추세 / 상승추세와 하락추세 / 과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌 / 상승과 하락, 그 변화의 시그널

4장 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!

입지보다 더 중요한 위치를 보면 고수다! / 도시의 모양, 구조와 기능이 중요한 이유가 있다 / 가격 상승과 가격 결정의 차이 / 눈에 보이지 않는 잠재 수요는 어떻게 움직이나? / 변수는 어떻게 해석할까? / 상승의 원인도 바뀐다 / 시장을 이기는 정책 & 정책을 이기는 시장의 차이 / 매매가격과 전세가격의 상관관계는 있는가?

5장 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지

주택의 노후화에 따른 신축 효과 / 위치를 극복하는 브랜드 파워

6장 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법

시장의 전망은 어떻게 하나? / 공급으로 보는 시장의 사이클과 전망

에필로그
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