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일본을 통해 본 부동산 10년 대폭락 시나리오

저자 : 다치키 마코토

출판사 : 21세기북스

출판년도 : 2007년 04월

부동산 10년 대폭락 시나리오

저자 : 다치키 마코토 / 출판사 : 21세기북스

경제의 최전선을 가다

저자 : BBC(경제경영서 저자들의 모임) / 출판사 : 리더스북

일본 부활

저자 : 빌 에모트 / 출판사 : 랜덤하우스코리아

다치키 마코토 지음
21세기북스 / 2007년 4월 / 285쪽 / 18,000원

▣ 저자 다치키 마코토
1963년 도쿄(東京) 출생으로 경제 애널리스트이다. 경제전문지에서 금융과 연금문제를 전문적으로 취급하고 일찍이 예금봉쇄와 하이퍼인플레이션을 지적한 장본인으로 유명하다. 주요 저서로는 『하이퍼인플레이션 서바이벌 독본』, 『패자 악순환에 관한 연구』 등이 있음.

▣ 해제 차학봉
조선일보 부동산 팀장으로 서울대 언론정보학과, 건국대 부동산대학원을 졸업했다. 일본 게이오 대학 방문연구원으로 일본 부동산 시장을 연구한 결과를 묶어 『일본에서 배우는 고령화 시대의 국토, 주택정책』이란 책을 펴냈다. 논문으로 「고령화와 공간구조의 변화」가 있다.

▣ 엮음 강신규
일본 와세다 대학과 대학원(경영학 석사), 경희대학교 대학원(경영학 박사)을 졸업하고, 한일은행, 평화은행 등에서 조사연구를 담당했다. 현재 출판번역 및 기획그룹인 '바른번역'의 회원이자 경영자문, 한성대학교 중소기업 컨소시움센터 강사, 산업인력관리공단 인터넷원격훈련 과정 등 심사위원으로 활동하고 있다. 옮긴 책으로는 『사람을 살리는 은행 혁신』, 『금융기관의 리스크 관리』, 『여신심사 사후관리』, 『도레이, 마에다 카츠노스케의 원점』 등이 있으며, 저서로는 『새 은행 새 기법』이 있다.

▣ Short Summary
일본은 1960년대 이후 세 번의 부동산 버블을 경험했다. 특히 1980년대 도쿄 도심에서 시작되어 전국으로 번진 부동산 가격 폭등은 일본인들이 부동산불패 신화에서 헤어 나오지 못하는 광란의 시기였다. 이러한 버블 형성에는 저금리, 풍부한 유동성, 금융기관의 부동산대출 확대 등 경제적 요인뿐만 아니라 국민들에게 뿌리박힌 토지신화가 크게 작용했다. 일본 정부는 땅값 상승이 멈추지 않자 강력한 금융 및 조세 정책을 펼쳤다. 그 결과 버블이 붕괴되고 일본의 부동산 가격은 단번에 하락세로 반전되었다.

높은 지가에 시달리던 기업들은 공장을 해외로 이전하면서 토지를 매도하였고, 버블 형성 당시 무리하게 돈을 빌려 부동산을 구입한 개인들이 빚을 갚지 못해 파산하는 경우가 속출했다. 여기에 고용불안과 고령화, 사회보장 시스템에 대한 불신으로 미래에 대한 불안감이 높아지면서 소비가 위축되었다. 결국 기업과 금융기관이 동시에 부실화되면서 소위 '잃어버린 10년'으로 일컫는 장기불황 국면으로 빠지면서 일본 국민들은 엄청난 고통을 겪었다.

일본의 경제평론가 다치키 마코토가 쓴 이 책은 이런 버블 형성과 붕괴 과정을 주택 소비자의 입장에서 묘사하면서 소득 양극화에 따른 중산층의 몰락, 주택시장의 변화, 일본 국민들의 의식변화 등을 함께 보여준다. 일본은 뿌리 깊은 '토지신화'와 '내 집 마련 신화'를 바탕으로 경제가 성장하고, 인구가 급증하면서 부동산 가격이 다른 어느 자산보다 빠르게 올랐다. 그러나 인구구조가 빠르게 고령화되고 경기가 지속적으로 악화되자 지가가 끝없이 하락하면서 부동산 불패신화가 무너져 버린 것이다.

최근 국내 부동산 시장에 대해 거품 논란이 한창인지라 이 책은 많은 시사점을 준다. 저자는 서문에서 한국이 일본의 전철(前轍)을 밟게 될 가능성이 높다고 경고한다. 뿌리 깊은 부동산 신앙, 세계 최고의 고령화 현상과 저출산율 등 일본과 상황이 너무 비슷하기 때문이다. 부동산 버블의 확산경로도 비슷하고 양국 정부가 경기부양책으로 내수확대를 꾀하고, 저금리 기조를 유지한다는 점도 똑같다.

우리 부동산 시장의 미래가 일본처럼 된다는 보장은 없지만, 부동산 버블이 붕괴하지 않는다는 보장 역시 그 누구도 하지 못한다. 『일본을 통해 본 부동산 10년 대폭락 시나리오』는 '토지불패 신화는 거품에 불과하다'는 일본의 선례를 통해, 우리의 미래를 예측하는 데 큰 도움이 될 것이다.

▣ 차례

머리말 해제 - 조선일보 부동산 팀장 차학봉 기자가 본 지가 최종 폭락
서문 - 한국인 독자를 위하여

CHAPTER 1 되짚어 보는 버블 붕괴
세계대전 패배로 시작된, 토지변화/ 일본열도를 뒤흔든 세 번의 버블/ 제3의 종교, 부동산 불패신화/ 대출금 상환에 저당 잡힌 인생/ 텅 빈 뉴타운의 아파트

CHAPTER 2 일본의 근본을 위협하는 사회현상
국가 위기를 부르는 저출산/ 일본 여성들의 결혼 조건/ 언제나 희생양은 중산층/ 급증하는 개인파산자/ 인구 고령화보다 더 큰 문제는 노화된 국민의식

CHAPTER 3 토지도 수입하는 현대사회
토지도 수입한다/ 기업의 생명을 담보로 하는 아파트 덤핑/ 일본 프로야구와 부실주택의 공통점/ 아파트도 갱년 장애를 겪는다/ 9채 중 1채는 빈집으로 방치

CHAPTER 4 개인에게 빚 권하는 대형은행
이자를 갚기 위해 빚지는 사람들/ 일본 은행을 지탱해 주는 가계 이자/ 대출금은 곧 가계의 족쇄/ '나만은 속지 않으리라'는 믿음/ 개인은 법정관리가 되지 않는다

CHAPTER 5 주택건설에 박차를 가하는 정부
죄수의 딜레마에 빠진 일본정부/ 1980년대부터 남아도는 주택/ 다단계 구조의 연금제도/ 올드타운화되고 있는 뉴타운/ 토끼장에 붙는 귀족집세

CHAPTER 6 부동산 버블 후의 일본
일본인들의 5대 부실 채권/ 수익을 올릴 수 있는 토지가 없는 일본/ 1961년 법으로 운영되는 세무평가/ 정부의 뜻대로 이뤄지는 '공시가격'

맺음말 1960년대라는 미래로 돌아가자